أبرز أساليب التقييم العقاري المعتمدة في السعودية

يُعد التقييم العقاري من العناصر الأساسية في سوق العقارات بالمملكة العربية السعودية، حيث يُساهم في تحديد القيمة العادلة للعقار سواء عند البيع أو الشراء أو حتى عند التمويل العقاري، ولأن السوق العقاري يشهد نمواً متسارعاً وتنوعاً في الاستثمارات، ظهرت عدة أساليب لتقدير قيمة العقارات بشكل دقيق وموثوق، لذلك في هذا المقال سنتعرف على أهم طرق التقييم العقاري الأكثر شيوعاً في السعودية سواء عقارات تجارية أو سكتية وأثرها في دعم قرارات المستثمرين والأفراد على حد سواء.

طرق التقييم العقاري التي يوصي بها الخبراء

فيما يلي أبرز أساليب التقييم العقاري المعتمدة في السعودية:

طريقة المقارنة

تُعد طريقة المقارنة من أكثر الطرق التي يوصي بها خبراء التقييم العقاري في السعودية، حيث تعتمد على دراسة وقياس أوجه التشابه بين العقار محل التقييم والعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.

وتعتمد هذه الطريقة على اختيار وحدة مقارنة مناسبة، ثم تعديل أسعار بيع العقارات المشابهة وفقًا لعناصر محددة، بهدف استخراج مؤشر دقيق لقيمة العقار قيد التقييم، وتُستخدم هذه الآلية بشكل خاص في تقييم العقارات السكنية مثل الشقق والمنازل لتقدير القيمة السوقية العادلة لها.

عند تطبيق هذه الطريقة، يتم الأخذ في الاعتبار مجموعة من العوامل المؤثرة، أبرزها:

موقع العقار: سواء كان على شارع رئيسي، فرعي، تجاري أو داخل حي سكني خاص.
حالة العقار: عمر المبنى، حالته الإنشائية، الامتيازات والخدمات المتاحة، إضافةً إلى مواصفات البناء.
ظروف السوق: تشمل تاريخ عمليات البيع السابقة، طبيعة ظروف البيع (طبيعية أو إلزامية)، بالإضافة إلى العرض والطلب السائد في المنطقة.
المساحة والمواصفات الداخلية والخارجية: مثل الديكور، مستوى التشطيب، والمساحات الإضافية.

ولا يقتصر استخدام طريقة المقارنة على الوحدات السكنية فحسب، بل يمكن تطبيقها أيضًا على تقييم العقارات المطورة وكذلك الأراضي التجارية الخالية أو التي تُعامل باعتبارها شاغرة.

طريقة التكلفة

تقوم طريقة التكلفة على احتساب قيمة العقار من خلال تقدير تكلفة إنشاء مبنى جديد مماثل للعقار القائم أو بديل مشابه له، ثم خصم قيمة الاستهلاك (الهلاك) من تكلفة البناء وإضافة قيمة الأرض المقدّرة للوصول إلى السعر العادل للعقار.

وتُعد هذه الطريقة مناسبة بشكل خاص للعقارات التي يصعب مقارنتها بعقارات أخرى في السوق، حيث تركز على القيمة الفعلية للبناء والأرض.

وتعتمد هذه الطريقة على عدة عناصر أساسية، أبرزها:

تقييم سعر الأرض: وكأنها خالية من أي إنشاءات، لتحديد الاستخدام الأمثل لها.
تقدير تكاليف البناء الحالية: وفق أسعار السوق السائدة.
احتساب الهلاك: أي مقدار انخفاض قيمة المبنى بسبب العمر أو الاستهلاك أو تقادم التصميم.

وبذلك تكون معادلة التقييم:

قيمة المبنى الحالية = تكلفة البناء – قيمة الهلاك

القيمة النهائية للعقار = قيمة الأرض + قيمة المبنى الحالي

طريقة الدخل

ترتكز طريقة الدخل على حساب العوائد المتوقعة من تأجير العقار، حيث تُستخدم بشكل واسع لتقييم المباني السكنية والتجارية التي تدر دخلاً ثابتاً وكبيراً، وتختلف قيمة العقار في هذه الطريقة تبعاً لحالته وموقعه ومستوى الطلب عليه في السوق.

وتعتمد هذه الطريقة على خمسة عناصر رئيسية:

تقدير الدخل الإجمالي المتوقع من الإيجار.
احتساب نسبة الشواغر أو الوحدات غير المؤجرة.
تحديد إجمالي مصاريف التشغيل مثل رواتب العاملين وتكاليف الصيانة والإدارة.
حساب صافي الدخل المتبقي بعد خصم المصاريف من الدخل الإجمالي.
تقدير نسبة الدخل إلى قيمة العقار لاستخراج السعر العادل.

ويُعتبر تحديد صافي الدخل بدقة هو العنصر الأهم في هذه الطريقة، لأنه يشكل الأساس الذي تُبنى عليه القيمة النهائية للعقار.

طريقة التقييم حسب الغرض

في هذه الطريقة، يعتمد التقييم العقاري على الغرض المطلوب منه، إذ أن اختلاف الأهداف يؤدي بالضرورة إلى اختلاف النتائج، ويتم إجراء التقييم لعدة أسباب متنوعة، من أبرزها:

تحديد السعر المناسب الذي يطلبه البائع عند عرض العقار للبيع.
مساعدة المشتري في معرفة القيمة العادلة للشراء.
تقدير قيمة عقار محدد كجزء من تركة.
تحديد قيمة الإيجار كنسبة من القيمة السوقية للعقار.
تقييم الأملاك عند تبادلها بين أطراف مختلفة.
تحديد قيمة الأصول في حالات اندماج الشركات أو تصفيتها أو إفلاسها.
احتساب قيمة العقار عند التقدم بطلب قرض عقاري، والذي غالباً ما يُربط بنسبة من القيمة السوقية.
تقدير الضرائب العقارية المستحقة عند بيع الأملاك.
تقييم الأصول في حالات الطلاق لتقسيم الأملاك بين الزوجين.
تحديد قيمة الأملاك المتنازع عليها أثناء القضايا القضائية.
تقدير قيمة التوسعات المستقبلية للعقار.
تحديد قيمة التأمين اللازمة لتغطية العقار.
احتساب تكلفة عيوب البناء كجزء من دعاوى التقاضي.
تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب المستمرة.
التأكد مما إذا كان الاستخدام الحالي للعقار هو الاستخدام الأمثل له.
تقدير أنسب قيمة لاستغلال الأراضي الفارغة.
تحديد حجم الخسائر الناتجة عن الكوارث مثل الحرائق أو العواصف أو الزلازل.
تقييم جدوى هدم المبنى وإعادة استغلال الموقع بشكل أفضل