يتساءل الكثيرون: ما معنى التسجيل العيني للعقار وكيف يختلف عن الأساليب التقليدية لتوثيق الملكية؟ في الواقع، نظام التسجيل العيني للعقار هو أحد الأنظمة الحديثة التي تهدف إلى توثيق ملكية العقارات بطريقة أكثر دقة وموثوقية، حيث يُعتمد على بيانات الموقع الجغرافي والوصف الدقيق للعقار بدلاً من الاعتماد فقط على الوثائق الورقية أو العقود القديمة، وهذا النظام يسهم في الحد من النزاعات العقارية ويوفر مرجعية قانونية دقيقة تثبت ملكية كل عقار دون مجال للشك أو التلاعب.

وفي ظل النهضة العمرانية الكبيرة التي تشهدها عقارات السعودية التجارية أصبح اعتماد نظام التسجيل العيني للعقار ضرورة ملحة لضمان استقرار السوق وتنظيم الملكيات بطريقة شفافة وآمنة.

ما معنى التسجيل العيني للعقار؟

عند الحديث عن التسجيل العيني، فإننا نقصد أسلوبًا قانونيًا وتقنيًا يتم فيه تخصيص صحيفة مستقلة لكل وحدة عقارية داخل السجل العقاري ، بحيث تُوصف الوحدة بدقة كاملة تشمل موقعها الجغرافي ومساحتها ونوع استخدامها وجميع الحقوق والالتزامات المرتبطة بها، وهذا النموذج يختلف عن الأساليب التقليدية في التوثيق، حيث يعتمد على الرفع المساحي والإحداثيات الجيومكانية.

وقد أُطلق نظام التسجيل العيني للعقار رسميًا في المملكة عام 2022، بجهود من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، بالتعاون مع الهيئة العامة للعقار، ويهدف إلى تقديم قاعدة بيانات مركزية موحدة للعقارات، ويعتمد النظام على مفهوم الشفافية والموثوقية في توثيق الملكيات العقارية، وذلك لتقليص النزاعات وتسهبل عمليات الشراء والبيع.

ومن المتوقع أن يكون لهذا النظام أثر مباشر على تعزيز الثقة في السوق العقاري، خاصة في المدن الكبرى مثل الرياض، حيث تشهد زيادة ملحوظة في الطلب على أراضي تجارية للبيع في الرياض وارتفاعًا في المعروض من عمائر تجارية للبيع في الرياض ومع تطبيق نظام التسجيل العيني، تصبح هذه العقارات أكثر جذبًا للمستثمرين بفضل التوثيق الدقيق والحماية القانونية الواضحة.

ما الفرق بين التسجيل العيني ونظام الشهر العيني؟

من المهم التفريق بين نظام التسجيل العيني للعقار ونظام الشهر العيني، فبينما يركّز النظام الأول على توصيف العقار وربطه بموقعه بدقة، فإن نظام الشهر العيني يهتم بالإفصاح عن التصرفات العقارية دون تخصيص سجل موحد للعقار ذاته، ولهذا يُعد التسجيل العيني أكثر شمولًا وفاعلية في تنظيم السوق العقاري.

أهداف ومزايا التسجيل العيني للعقار

فيما يلي نستعرض أبرز الأهداف والمزايا التي يحققها نظام التسجيل العيني للعقار، والذي يُعد خطوة أساسية نحو تطوير وتنظيم القطاع العقاري:

ضمان حماية الملكية العقارية ومنع حالات التداخل أو النزاع.
تحقيق الشفافية العالية من خلال توثيق التصرفات بشكل لحظي.
رفع موثوقية صكوك العقارات وربطها بإحداثيات دقيقة.
دعم التحول الرقمي في إدارة القطاع العقاري.
تعزيز البيئة الاستثمارية وجذب المستثمرين عبر تقليل المخاطر القانونية.
تخصيص رقم صك فريد لكل عقار، يرافقه خلال جميع مراحل تداوله، وهذا الرقم يُسجل في السجل العقاري الموحد، ويُظهر كل عملية نقل ملكية أو رهن أو تعديل في البيانات.
تمكن الجهات المختصة من تتبع كل التغيرات على الوحدة العقارية، وبالتالي القضاء على إشكاليات ازدواجية الملكية أو تضارب المعلومات.

شروط التسجيل العيني للعقار

توفر صك ملكية موثق وكافة المستندات التي تثبت الحقوق العينية.
مخططات هندسية أو تقارير فنية (إن وُجدت).
خلو العقار من المخالفات التنظيمية.
اجتياز الفحص والمعاينة من اللجنة المختصة.

المتطلبات الأساسية

هوية أو إقامة سارية وصك إلكتروني، مع سجل تجاري (للمنشآت).
وكالة شرعية عند الحاجة، وأن يكون العقار ضمن المدن المعتمدة.

طريقة التسجيل في السجل العقاري العيني في السعودية

أتاحت الهيئة العامة للعقار طريقتين لتسجيل العقارات وهما:

إلكترونيًا عبر منصة السجل العقاري باستخدام النفاذ الوطني، بإدخال بيانات العقار ومطابقتها بالخريطة، ومن ثم إرفاق الوثائق وتقديم الطلب.
حضوريًا بزيارة مراكز خدمة المستفيدين في المدن المشمولة من الساعة 10 صباحًا حتى 3 عصرًا.

المدن والمناطق المشمولة في المرحلة الأولى من التسجيل العيني للعقارات

بدأت الهيئة العامة للعقار في تطبيق نظام التسجيل العيني للعقار بشكل تدريجي، حيث شملت المرحلة الأولى عددًا من المدن الرئيسية والأحياء المختارة، تمهيدًا لتوسيع النظام على مستوى المملكة. وتشمل هذه المرحلة:

مدينة الرياض
مدينة الدمام
المدينة المنورة

ختاماً

إن معرفة ما معنى التسجيل العيني للعقار لم تعد مسألة نظرية فقط، بل هي ضرورة عملية لكل من يملك عقارًا أو ينوي الاستثمار في القطاع العقاري السعودي، ومع بدء تطبيق اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار ، بات الالتزام بهذا النظام أساسًا لأي تعامل رسمي عقاري.